Reit фонды недвижимости: 4 особенности фондов для инвестора

Дивиденды и их налогообложение

Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.

Смотрите на логотип

Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.

Налогообложение дивидендов

Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.

К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью

Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли

Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.

x

Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.

Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения

Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.

Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.

Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:

Дело для REITs

«Инвестиционный траст недвижимости или REIT — это тип инвестиционного фонда, который владеет доходной недвижимостью и обязан выплачивать большую часть своего налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов», — объясняет Роберт Р. Джонсон, президент и главный исполнительный директор Американского колледжа финансовых услуг, некоммерческого аккредитованного института по предоставлению дипломов, базирующегося в Bryn Mawr, Pa. «REITs считаются инвестициями в доход из-за их высокой дивидендной доходности», — говорит он, и там доступны многие варианты, в том числе розничная, жилая, медицинская, офисная и ипотечная. «Инвестор должен рассмотреть REIT, если он или она хочет получить доступ к классу активов, — говорит Джонсон.

REITs также может иметь смысл, если вы ищете инвестиции, которые обеспечивают доход, пока вы держите его, а не только, если вам удастся его купить и продать в нужное время. REIT могут выплачивать дивиденды, основанные на ренте и признании недвижимости. Недостатком является то, что большая часть этого дохода REIT облагается налогом как обычный доход, который несет более высокую налоговую ставку, чем дивиденды от акций, ETF и многих других классов активов. (Подробнее см. Основы налогообложения REIT и Инвестирование в REITs .)

«Пенсионеры должны искать REITS, которые инвестируют в коммерческие здания, в которых есть преимущественно арендаторы или крупные компании AAA, или жилые здания с низкой долей вакансий», — говорит Майк Сер, соучредитель Ser Man Traders, компания, которая обучает людей стать профессиональными трейдерами. По его словам, эти типы зданий генерируют гораздо более стабильный денежный поток. (Подробнее см. 5 типов REITS и как инвестировать в них .)

Но REIT могут не предлагать достаточную диверсификацию для вашего портфеля. «Инвестируя в REIT, вы фокусируете свои инвестиции в одном очень узком сегменте рынка», — говорит Чарльз Дж. Стивенс, директор зарегистрированного инвестиционного советника Evergreen Financial в Плимуте, штат Массачусетс. «Когда этот сектор не в пользу с инвесторами , ваша цена REIT не будет отражать истинную ценность, если вам нужно ее продать. «

Если говорить о том, что вы хотите больше подвергать действию недвижимости, REIT предлагает большую диверсификацию и ликвидность, чем, скажем, покупку арендной недвижимости. С REIT вы будете владеть небольшой долей многих свойств, и пока вы инвестируете в торгуемые REIT (в отличие от неработающих REIT), вы обычно сможете быстро продать свои запасы на бирже, если хотите выйти ваше положение по любой причине.(Более подробно см. Каковы потенциальные проблемы с владением REIT? )

Почему акции REIT недооценены

Акции REIT сильно недооценены, и даже профессиональные инвесторы часто обходят стороной этот вид активов. Возьмем  компанию Realty Income и посмотрим, как она выглядит с точки зрения инвестора. У Realty Income кредитный рейтинг выше, чем у РФ. Окупаемость компании 40 лет. Это достаточно много, даже среди дивидендных аристократов с окупаемостью менее 20 лет, которые на текущий момент растут и увеличивают дивиденды. 

Как вы думаете, стоит ли брать компанию, которая окупается 40 лет и выплачивает дивиденды 188%? Конечно, стоит. Но многие проходят мимо, считая, что компания не достойна их внимания, хотя это один из топовых фондов.

Каким образом получается 188%?  Международные правила учета обязывают списывать амортизацию, износ ежегодно. Поскольку фонды недвижимости владеют большим количеством материальных активов, амортизация по нормам должна списываться из прибыли. А когда активов очень много, амортизация достаточно большая. Поэтому когда мы смотрим на чистую прибыль по бухгалтерскому учету, из нее убирают эту накопленную амортизацию.

В обычных корпорациях прибыль считается по нормам бухгалтерского учета. В REIT ввели специальных показатель – Funds From Operation (FFO). Этот показатель возвращает обратно амортизацию в расчет прибыли, потому что по факту эти деньги никуда не делись. Таким образом FFO увеличивается, и из нее вычитаются реальные расходы на обслуживание недвижимости. Плюс в чистый доход не учитываются сделки по продажи. При этом большинство сайтов просто не показывают FFO для REIT, поэтому нам пришлось собирать эту информацию по крупицам. 

У Realty Income среднегодовой рост выглядит так: 16, 9 и 10%. С учетом коррекции в COVID это нормально. Соответственно, дивиденды 3-5%. Если уйти от Net Income к корпоративному показателю FFO, получается окупаемость около 18 лет: это для больших REIT нормально. Тогда мы видим, что реальный процент выплат от прибыли – 82%. Это выше, чем у обычных компаний.

К тому же Realty Income – высокомаржинальный бизнес, у него почти нет расходов: страховку, обслуживание недвижимости и налоги несут арендаторы. По этой причине за 47 лет индекс на недвижимость показал лучший возврат инвестиции. Но есть компании, которые десятки лет превосходят средние показатели по рынку – тот же Realty Income. Фонды недвижимости могут дешеветь, но их надо рассматривать на максимально длинное плечо, по принципу “купил и держи”. Только каждую компанию нужно внимательно проверять и анализировать, что значит каждый показатель.

Что такое REIT

Говоря об активах в портфеле инвестора, мы часто упоминали недвижимость. Это, безусловно, надежный сектор инвестиций, однако доступный не всем ввиду высокой стоимости. Покупка дома или квартиры для получения пассивного дохода требует наличия солидного капитала. Кроме того, в случае возникновения финансовых затруднений продать такой объект – дело непростое, и эта сделка не обойдется без потерь. Комиссии агенту, скидки «за срочность», налогообложение – все это неминуемо, если вам необходимо продать объект недвижимости в короткие сроки.

Ну, а о приобретении помещения в кредит с целью последующей сдачи в аренду мы вообще не будем говорить. Если дом или квартира куплены в долг, ни о каких инвестициях не может быть и речи, пока поступления арендной платы этот долг не покроют.

Простыми словами, за небольшие деньги (от нескольких тысяч рублей) вы приобретаете ценные бумаги фонда REIT и получаете гарантированные дивиденды. Причем доходность таких бумаг существенно выше, чем у известных индексов. С чем это связано?

1. Недвижимость – это один из наиболее надежных способов вложений капитала. В портфеле крупного инвестора этот инструмент выполняет функции защитного актива, поскольку доходы от аренды, как правило, растут. Минимальный прирост равен проценту инфляции. Таким образом, ожидания по прибыли оправданы в большей степени, чем, скажем, ожидания доходности компаний производственного сектора.
2. Законодательством установлены довольно жесткие требования по отношению к фондам инвестиций REIT. Нормы разработаны в США, поскольку именно в Штатах появились первые REITs. Для российского инвестора эти законы действуют на равных основаниях. Перечень требований приведен ниже.

Список REIT фондов недвижимости

В стереотипах людей есть мнение, что инвестиции в коммерческую недвижимость начинаются с миллионов рублей. На самом деле любой частный трейдер на бирже может вложиться в эту нишу имея 1000 рублей. Как устроены фонды коммерческой недвижимости, какая особенность по налогообложению?! Ниже я расскажу Вам по специфики инвестированию в список акций REIT.

Что же такое акции из списка REIT (Real Estate Investment Trusts)? Инвестиционный фонд покупает помещения или строит самостоятельно под отели, рестораны, ритейл. После этого сдают арендаторам и получает стабильный прогнозируемый доход в валюте. Для того, чтобы получать новый поток денежных средств такой фонд делает эмиссию акций и на полученные деньги строит нове объекты А держатели акций получают часть дохода от арендаторов в виде дивидендов. Поэтому войти в рынок коммерческой недвижимости может практически любой частный инвестор с $10 в кармане.

Особенность налогообложения акций из списка REITs

Даже если форма W-8Ben у Вас подписана, то всё равно эмитент удержит налог 30%. Эта особенность определена законодательством США. Поэтому у начинающих инвесторов из России частно возникает вопрос при поступлении дивидендов на банковский счет или брокерский. Так как при наличии подписанной формы W8 клиенты сразу брокеру задают вопросы, почему налоговой льготы нет. Но брокерская компания здесь не виновата, эмитент сам удерживает налог и присылает в депозитарий брокера уже очищенный дивиденд.

Список фондов REIT

Для получения статуса РЕИТ организация должна соответствовать ряду условий. Одним из ключевых — не менее 75% выручки должна приносить недвижимость. Это могут быть сделки купли продажи или сдача в аренду. Также есть условия по минимальному количеству акционеров и размеру установчого капитала, но это уже лирика. И кстати не менее 90% всего дохода должно выплачиваться акционерам в виде дивидендов. Зачастую годовая доходность в валюте превышает 5%, поэтому эти фонды и акции так популярны. Именно за сверхдоходность и приходится жертвовать 30% удержания налога.

В настоящее время в 38 странах на законодательном уровне утверждена форма собственности REIT. Поэтому, правила и требования к компаниям одинаковы Просто большинство из них добавлены именно на американские биржи NYSE и и NASDAQ. В России неквалифицированные инвесторы могут купить акции таки компаний на Санкт-Петербургской бирже. Поэтому так многих желающих привлекают такие активы.

Да и наглядное сравнение предоставляет Bloomberg, где видно преимущество REIT по доходности. Правый бирюзовый столик выше всех других активов по совокупному размеру дивидендов из наиболее ликвидных бумаг.

График дивидендной доходности фондов РЕИТс

Купить ETF на фонд недвижимости

Помимо покупки ценных бумаг на бирже можно купить ETF фонд от провайдера. Выглядит это как покупка целой корзины данного сектора. Одной из наиболее интересных бумаг является ETF с тикером VNQ от Vanguard. Этот актив доступен только квалифицированным инвесторам на данный момент. В состав данного фонда входят инвестиции Vanguard в апартаменты, гостиницы, рестораны, офисную недвижимость. То есть довольно сильная диверсификация внутри сектора. Но это все же остается внутри недвижимости. Поэтому для тех, кто не хочет самостоятельно подбирать активы — можно использовать готовый портфель.

Для любопытных инвесторов, кому важен состав и наполнение инвестиционного портфеля показываю активы. Здесь широка диверсификация между разными типами строений и арендаторами. В целом данный класс финансовых инструментов давно популярен на Западе, но в СНГ пока нет. Санкт-Петербургская биржа периодически добавляет новые ETF фонды и акции из списка REIT. По статистике почти половина американцев инвестируют в фонды недвижимости. Это отличный способ получения пассивного дохода в долларах.

Хочу добавить, что РЕИТ акции отличный актив для наполнения инвестиционного портфеля, даже если у вас нет опыта инвестирования. Помимо Вангард еще крупнейший частный финансовый холдинг Blackrock предлагает свои ETF. Они тоже интересны и пользуются большим спросом у управляющих компаний. Конечно прямыми конкурентами остаются БПИФы и Finex ЕТФ для российского частного инвестора. Но большое разнообразие на фондовом рынке является позитивным фактором. Каждый для себя уже самостоятельно сможет выбирать наполнение своего портфеля, отталкиваясь от собственных потребностей.

How to Invest in REITs

You can invest in publicly traded REITs—as well as REIT mutual funds and REIT exchange-traded funds (ETFs)—by purchasing shares through a broker. You can buy shares of a non-traded REIT through a broker or financial advisor who participates in the non-traded REIT’s offering.

REITs are also included in a growing number of defined-benefit and defined-contribution investment plans. An estimated 87 million U.S. investors own REITs through their retirement savings and other investment funds, according to Nareit, a Washington, D.C.-based REIT research firm.

REIT activities resulted in the distribution of $69 billion in dividend income in 2019 (the most recent data available).

There are more than 225 publicly-traded REITs in the U.S., which means you’ll have some homework to do before you decide which REIT to buy. Be sure to consider the REIT’s management team and track record—and find out how they’re compensated. If it’s performance-based compensation, odds are they’ll be working hard to pick the right investments and choose the best strategies.

Of course, it’s also a good idea to look at the numbers, such as anticipated growth in earnings per share and current dividend yields. A particularly helpful metric is the REIT’s funds from operations (FFO), which is calculated by adding depreciation and amortization to earnings, and then subtracting any gains on sales. 

Суть

REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют свои различия, но они похожи в том, что они оба предлагают ликвидность и доступный способ получить доступ к диверсифицированным активам недвижимости. Для розничных инвесторов, не имеющих значительного капитала, эти фонды недвижимости создают возможности для инвестирования в широкий спектр объектов недвижимости, которые в противном случае были бы недоступны. В частности, у долгосрочных инвесторов есть потенциал для получения дивидендного дохода и прироста капитала в будущем. Прежде чем инвестировать в любой из них, убедитесь, что вы понимаете различия между ними, а также сопутствующие риски и выгоды.

#R

Особенности REIT как отдельного класса активов

REIT обычно относят к отраслевым акциям (подобно акциям энергетических или металлургических компаний). Акции примерно 30 REIT включены в состав индекса S&P 500 и занимают там около 3%.

Фонды REIT по соотношению «доходность/риск» действительно находятся значительно ближе к акциям, нежели к другим активам (например, облигациям).

Американские REIT за последние 20 лет (в период с декабря 1996 года по декабрь 2016-го) показали доходность выше большинства индексов акций США. Уровень их риска (стандартного отклонения) тоже оказался выше аналогичного показателя индекса S&P 500.

Однако по ряду причин можно выделить REIT в самостоятельную часть инвестпортфеля.

1) В основе фондов REIT находится недвижимость

Находящаяся в основе REIT недвижимость по своим характеристикам заметно отличается от акций, а также облигаций и прочих инвестиционных активов.

У инвесторов может появиться закономерный вопрос: насколько сильно инвестирование в REIT соответствует инвестированию в реальные объекты недвижимости?

Согласно результатам проведенного компанией Vanguard исследования, в краткосрочной перспективе стоимость REIT зависит скорее не от динамики цен на недвижимость, а от рынка акций. Поэтому цена фондов REIT зачастую следует за динамикой поведения всего рынка акций.

А вот на долгосрочных периодах (порядка 5 лет и больше) влияние рынка акций на котировки REIT становится менее значительным. Показатели REIT на длительных горизонтах намного больше соответствуют динамике рынка недвижимости.

Отметим, что REIT никогда не будет совершенно точно отражать рынок недвижимости. Как минимум – вследствие удерживания управляющей компанией комиссии за свои услуги по строительству и поиску объектов недвижимости и управлению ими.

Указанная комиссия способна уменьшить доходность вложений в REIT на несколько процентов в сравнении с доходностью обычного рынка недвижимости. Это – несомненный минус фондов REIT. Впрочем, за счет наличия несомненных плюсов (доступности, простоты их покупки, диверсификации по многочисленным объектам и пр.) REIT являются вполне реальной альтернативой вложений в физическую недвижимость.

2) Периодически невысокая корреляция с рынком акций

Взаимосвязь между REIT и акциями способна усиливаться во время кризисов. Стоимость REIT порою снижается даже сильнее стоимости акций. Однако фонды REIT могут реагировать на изменение рыночной ситуации отличным от акций образом и даже двигаться в противоположном направлении.

За 20 лет значение корреляции американских REIT с рынком акций варьировалось в диапазоне 0,05–0,87. Показатель 0,05 был зафиксирован в 2001 году., 0,87 – в 2012-м. Средняя величина корреляции за указанный период находится в интервале 0,6–0,7.

3) Выплата более высоких дивидендов по REIT

Одним из главных требований контролирующих органов к REIT является обязанность руководства фондов распределять не менее 90% прибыли среди акционеров. Многие REIT вообще распределяют все 100% полученной прибыли. За счет этого обеспечивается регулярная выплата дивидендов, которые обычно достаточно высоки.

Так, дивидендная доходность рынка акций США сегодня составляет примерно 2%. Средняя же величина дивидендной доходности долевых REIT равна примерно 4–4,5%.

Следовательно, REIT способны заинтересовать инвесторов, рассчитывающих на регулярные денежные поступления от своего портфеля.

Три вышеназванных пункта позволяют рассматривать вариант разбавления фондами недвижимости выделенной под акции доли портфеля.

В такой ситуации перед инвестором встает вопрос о механизме приобретения для своего портфеля бумаг REIT.

Где и как отслеживать данные по REIT?

В США действует Национальная ассоциация REIT, на ее сайте можно найти информацию по отдельным фондам, и даже посмотреть фото недвижимости, которой владеет фонд. Стоит иметь в виду, что на сайте также представлены взаимные фонды недвижимости и непубличные REIT, а перечень интересующих нас публичных доступен по адресу: reit.com/investing/reit-directory.

Чтобы сравнить фонды по финансовым показателям, можно воспользоваться специальными сайтами-скринерами. Например, вот как выглядит процесс отбора REIT для инвестиций на сайте finviz.com:

На главной странице сайта нужно выбрать Screener. Затем в выпадающих списках выбрать нужные параметры:

• Index – S&P 500, чтобы полученные REIT были доступны на Санкт-Петербургской бирже.
• Sector – Real Estate и Industry – REIT, чтобы ограничить результаты фондами нужных индустрий.
• Dividend Yield – задать необходимую дивидендную доходность.
• EPS growth next 5 years – уже говорилось о том, что для REIT некорректно использовать показатель P/E (кстати, на скриншоте видно, что у фонда DLR значение P/E составляет 100, как у максимально хайповых переоцененных акций). Из-за искажений значений P/E, связанных с методикой учета недвижимости на балансе, более адекватно сравнивать REIT через ожидаемый рост прибыли на акцию.
• Institutional Ownership – позволяет выбирать фонды, которые предпочитают крупные игроки.

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

Real Estate Select Sector SPDR Fund

• Стоимость: $35,55;
• Годовой диапазон торгов: $24,88–42,00;
• Дивидендная доходность: 3,23%;
• Издержки инвестирования: 0,13% в год (т.е. $13 на каждые $10 000).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE) в основном инвестирует в REIT (97,92%), однако часть средств вложена в компании по управлению и развитию недвижимости (2,08%). При этом полностью исключены ипотечные фонды недвижимости.

XLRE Chart

Портфель XLRE (состоящий из 31 актива) повторяет структуру индекса Real Estate Select Sector. Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, и на десять крупнейших активов приходится более 65% от этой суммы. Среди главных вложений XLRE: American Tower, Prologis, Crown Castle International (NYSE:CCI) и Equinix (NASDAQ:EQIX).

С начала года фонд снизился примерно на 8%. Однако, как и VNQ, с начала весны он вырос примерно на 40%. В ближайшие недели возможно падение до 32,5; такое снижение обеспечило бы больший «запас прочности» для долгосрочных инвесторов.

Подведем итог

Участники рынка, ориентированные на формирование пассивного дохода, часто отдают предпочтение инвестиционным фондам недвижимости, поскольку те предлагают более высокую дивидендную доходность, чем представители большинства других секторов.

Однако, учитывая тот факт, что рассмотренные ETF инвестируют исключительно в сектор недвижимости, они могут быть подвержены большей волатильности, чем более диверсифицированные фонды акций. Фактически, подавляющая масса REIT еще не отыграла недавнее снижение и торгуется существенно ниже уровней начала года. В соответствии со своей склонностью к риску, долгосрочные инвесторы могут рассмотреть возможность инвестирования части капитала в REIT. Возможно, в ближайшее время мы увидим первые «ростки» восстановления отрасли.

Ниже представленные другие ETF этого сектора, которые мы планируем рассмотреть в ближайшие недели:

• Global X SuperDividend REIT ETF (NASDAQ:SRET);
• iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (NYSE:REM);
• Nuveen Short-Term REIT ETF (CBOE:NURE);
• Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR);
• ProShares Short Real Estate (NYSE:REK);
• Schwab U.S. REIT ETF (NYSE:SCHH);

Примечание: Активы, рассмотренные в данной статье, могут быть недоступны инвесторам некоторых регионов. В этом случае проконсультируйтесь с аккредитованным брокером или консультантом по финансовым вопросам, которые помогут подобрать аналогичный инструмент. Статья носит исключительно ознакомительный характер. Перед принятием инвестиционного решения обязательно проводите дополнительный анализ.

Плюсы и минусы ЗПИФн

Порог входа в ЗПИФн тоже невысок (хотя выше, чем при покупке акций REIT) — обычно стоимость пая начинается от десятков тысяч рублей и может доходить до нескольких миллионов. Но цена участия в любом случае ниже стоимости квартиры в Москве.

Плюс ЗПИФн — высокая надёжность. Деятельность подобных фондов строго контролируется государством. Деньгами вкладчиков распоряжается профессиональный участник фондового рынка, управляющая компания. В деятельности ЗПИФн также участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

Купленная недвижимость по закону принадлежит пайщикам. Это значит, что даже если у фонда или управляющей компании возникнут проблемы, капитал не сгорит и не уйдёт в счёт оплаты долгов, а просто перейдёт под управление другой УК.

Деятельность фонда прозрачна: управляющая компания регулярно публикует отчёты, так что инвестор может следить за тем, как работают его деньги.Доходность, естественно, зависит от выбранного фонда: какие-то уходят в минус, а некоторые показывают 10-15% годовых.

По закону ЗПИФн должны вкладывать большую часть капитала фонда именно в недвижимость. И с этим на российском рынке связан довольно высокий риск: такие инвестиции подвержены валютным колебаниям, ведь стоимость квартир зависит от курса доллара или евро. Мы в «Реалист» придумали, как можно снизить риск: оставшуюся часть денег, которую фонд может вложить в облигации или депозиты, мы планируем вкладывать во фьючерсы на доллар.

Из минусов можно назвать не слишком высокую ликвидность: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, обычно капитал находится в фонде до окончания срока его действия (речь может идти и о десяти годах).Также пайщики могут столкнуться с плохим управлением: в лучшем случае капитал будет просто лежать и приносить минимальный доход (например, от аренды), в худшем — фонд уйдёт в минус. Нужно помнить, что со временем объекты недвижимости могут терять в цене, и если фонд просто приобрёл на весь капитал квартиры, которые к концу действия ЗПИФн упали в цене, пайщики вместо дохода получат убытки. Поэтому перед тем, как отнести в фонд свои деньги, нужно очень внимательно изучить всю информацию о ЗПИФн и самостоятельно оценить все риски.

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

2. Residential REITs

These are REITs that own and operate multi-family rental apartment buildings as well as manufactured housing. When looking to invest in this type of REIT, one should consider several factors before jumping in. For instance, the best apartment markets tend to be where home affordability is low relative to the rest of the country. In places like New York and Los Angeles, the high cost of single homes forces more people to rent, which drives up the price landlords can charge each month. As a result, the biggest residential REITs tend to focus on large urban centers.

Within each specific market, investors should look for population and job growth. Generally, when there is a net inflow of people to a city, it’s because jobs are readily available and the economy is growing. A falling vacancy rate coupled with rising rents is a sign that demand is improving. As long as the apartment supply in a particular market remains low and demand continues to rise, residential REITs should do well. As with all companies, those with the strongest balance sheets and the most available capital normally do the best. 

SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR)

RWR использует индекс Dow Jones U. S. Select REIT в качестве своего ориентира и имеет много пересечений с VNQ. Его управляющие капиталом стараются инвестировать в ценные бумаги, оценка которых тесно связана с фактическими недвижимыми активами каждой компании, и избегать компаний, которые оцениваются на основе иных посылок, нежели стоимость их недвижимости.

• Средний объем:  175 678
• Чистые активы: $2,54 млрд
• Коэффициент P/E (TTM): нет данных
• Доходность:   3,45%
• Доходность по отношению к предыдущему периоду:   2,33%
• Коэффициент расходов (чистый):   0,25%

Заключение

ETF, перечисленные выше, предлагают инвесторам возможность стать участником рынка недвижимости без долгов, первоначальных платежей и рассрочек, арендной платы, управления недвижимостью или других хлопот. И они разумно изолированы от риска. REITs сами по себе являются держателями многочисленных собственных объектов недвижимости, а REIT ETF вкладывают свои активы в многочисленные REITs, таким образом, инвесторы хорошо защищены от потерь из-за какого-либо одного объекта собственности.